‘Funda huis’ moet woningbouw vraaggestuurd maken

07 december 2018

Woonwensen bouwen ‘rijtjeskasteel’ funda
Vorige maand presenteerde funda een opvallend plan dat de markt op zijn kop moet gaan zetten: het ontwerp van een ‘rijtjeskasteel’ gebaseerd op big data van huizenzoekers. Is funda’s ambitie realistisch? Is de makelaardij klaar voor een vraaggestuurde woningmarkt?

Toen in oktober vorig jaar het gerucht ging dat de Canadese popster Justin Bieber een penthouse had gekocht aan de Dam in Amsterdam, werd dat pand op funda het meest bekeken huis van 2016. Het is met een prijs van een slordige 24,5 miljoen euro het duurste appartement van Nederland. De dertig meest bekeken huizen op funda zijn bijna allemaal ‘droomhuizen’: kastelen, villa’s en luxe appartementen. Voor de gewone koper onbetaalbaar.

Het gaat daarbij vooral om zogeheten ‘funzoekers’, die wel weten dat ze zo’n huis nooit kunnen betalen. Maar het zegt wel iets over hun woonwensen. De huizenzoeksite krijgt per dag een miljoen bezoeken. Per jaar bekijken die bezoekers maar liefst een miljard huizen. Dit levert een enorme hoeveelheid data op. Deze big data bieden een uniek inzicht in de woonwensen van de Nederlandse consument. Zo zijn de funzoekers duidelijk te onderscheiden van serieuze zoekers door hun gedrag op de site. Maar ook bij die serieuze zoekerslopen wens en realiteit uiteen, blijkt uit de data. Er wordt het meest gezocht op vrijstaande huizen, terwijl rijtjeshuizen veruit het meeste verkocht worden. Daar zijn er dan ook veel meer van: ruim vier miljoen. Stelt u zich een straat voor van Amsterdam naar Peking met aan beide kanten een rij huizen.

‘Rijtjeskasteel’
De meeste bezoekers zoeken op een vrijstaand huis met zes kamers, een perceeloppervlak van 150 tot 200 m2 en een vraagprijs tussen 225 en 250 duizend euro. In werkelijkheid worden huizen met een vraagprijs van 175 tot 200 duizend euro het meest verkocht; een rijtjeshuis met vijf kamers en perceeloppervlak van 100 tot 150 m2. Wat zoekers uiteindelijk kopen, is dus gemiddeld genomen kleiner en goedkoper dan waar ze naar keken. “Mensen zijn in hun zoektocht blijkbaar groter aan het kijken dan wat haalbaar is,” zegt Jurriaan van Gent, data-analist bij funda. “Ze dromen van een kasteel, wensen een vrijstaand huis, maar kopen uiteindelijk een rijtjeshuis.” Bij funda vroegen ze zich af: kun je wens met werkelijkheid verenigen? Om dat te visualiseren,werden architecten Jeroen Atteveld (Heren 5 architecten) en Dingeman Deijs (Dingeman Deijs Architects) in de arm genomen. Zij kregen de opdracht een huis te ontwerpen met de data als bouwstenen en waarin droom, wens en realiteit dichter bij elkaar komen. Met als resultaat een andere manier van ruimtegebruik: het funda Huis, ‘het rijtjeskasteel’.

Met het funda Huis wil funda, samen met makelaars, het vertrekpunt voor nieuwbouw veranderen. “Het gaat niet zozeer om dit specifieke ontwerp,” zegt commercieel directeur Jan Werkman. “Het gaat erom te laten zien wat we met onze data kunnen. En om de implicatie daarvan: de koper wil iets anders dan wat de huidige markt biedt. Big data biedt ons de mogelijkheid de markt te kantelen, van een aanbod- naar een vraaggestuurde markt. Dit is mogelijk disruptief voor de woningmarkt. Het is onze ambitie om de komende jaren met behulp van data de markt inzicht te geven in wat er gebouwd moet worden. Dat willen we samen met makelaars doen.”

Versie 1.0
Vanaf het begin heeft de NVM-werkgroep van nieuwbouwspecialisten meegewerkt aan het project. “Andere sectoren maken de laatste jaren een transformatie door van aanbod- naar vraaggestuurd,” zegt NVM-nieuwbouwspecialist Jacques de Koning van De Koning makelaars. “We zijn ervan overtuigd dat de woningmarkt die kant ook op gaat.” Volgens De Koning is dit een belangrijke eerste stap, maar zijn we er nog lang niet. “Dit is versie 0.1. Maar dat funda deze stap durft te zetten, is erg knap. Het is een draai van 180 graden in hun businessmodel.”


Nieuwbouwspecialist Arjan Lamberink van Lamberink makelaars, benadrukt dat dit idee natuurlijk niet volledig nieuw is. “Met het label Brummelhuis doen we al dertig jaar iets vergelijkbaars. Maar op deze schaal, met zoveel data als input, dat is wel uniek. We kruipen in de haarvaten van de markt en kunnen voor elke nieuw te ontwikkelen locatie een hapklaar antwoord geven op de vraag: wat moet er gebouwd worden? Dit maakt ons tot onmisbare spelers in de nieuwbouwmarkt. Als makelaars en funda samen optrekken, kunnen we een stevige vuist maken richting de grote ontwikkelaars.”

Overleg en kennisdeling
Directeur Jan Fokkema van branchevereniging van projectontwikkelaars NEPROM waarschuwt wel voor machtdenken: “Als je denkt ‘wij hebben de touwtjes in handen omdat wij weten wat de klant wil,’ ga je het uiteindelijk niet redden. Zo wil de klant niet worden behandeld.” Fokkema nodigt juist uit tot overleg en kennisdeling. “Ik ben er zeker van overtuigd dat de industrie zich op deze manier gaat ontwikkelen, maar alleen big data is niet genoeg. Gebruik het als basis om echt in de huid van de consument te kruipen. Laten we samen om de tafel gaan zitten en met zijn allen kijken hoe we de consument het beste kunnen bedienen. Daar worden we allemaal beter van. Er zijn gelukkig al veel makelaars die dat doen.”